دبئی اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں بڑی کمی متوقع

دبئی میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں کمی: کرایہ داروں اور سرمایہ کاروں کے لئے اس کا کیا مطلب ہے

دبئی کی آبادی نے ۲۰۲۳ میں ۴ ملین کو عبور کر لیا، جو متحدہ عرب امارات کی تیزی سے ترقی یافتہ شہر کے لئے ایک نیا سنگ میل ہے۔ نئے رہائشیوں کی آمد، بشمول طویل مدتی غیر ملکی اور مستحکم، گھر حاصل کرنے کے خواہشمند سرمایہ کاروں کی آمد نے رہائشی پراپرٹی مارکیٹ کو تقویت دی ہے۔ تاہم، ماہرین کا اب کہنا ہے کہ چھوٹے اپارٹمنٹس، خاص طور پر اسٹوڈیوز اور ایک بیڈروم اپارٹمنٹس کی قیمتیں اور کرائے کچھ کمیونٹیز میں دباؤ میں آ سکتے ہیں۔ آئیے جانتے ہیں کیوں۔

مطالبہ مضبوط ہے، لیکن ہر جگہ نہیں

جبکہ عمومی مطالبہ مضبوط رہتا ہے اور زیادہ تر نئے فراہم کردہ اپارٹمنٹس طویل مدتی رہائشیوں اور اینڈ یوزرز کے ذریعہ خریدے جاتے ہیں، لیکن ہر مارکیٹ کا حصہ برابر متاثر نہیں ہوتا۔ بڑے، زیادہ بیڈ رومز والے اپارٹمنٹس، جبکہ ولاز اور ٹاؤن ہاوسز مستحکم قیمتوں پر فروخت ہوتے رہتے ہیں کیونکہ پریمیم لوکیشنوں کے لئے متوازن سپلائی اور مضبوط طلب ہے۔ اس کے برعکس، چھوٹے اپارٹمنٹس، خاص طور پر ان علاقوں میں جہاں بڑی ترقیات ہو رہی ہیں، آسانی سے اضافی سپلائی کا سبب بن سکتے ہیں۔

پانچ متاثرہ کمیونٹیز: اب کہاں دیکھنا چاہئے؟

مارکیٹ تجزیوں کے مطابق، خاص طور پر پانچ دبئی کے علاقوں میں سٹوڈیو اور ایک بیڈ روم اپارٹمنٹس کی کافی سپلائی دیکھی جا سکتی ہے:

جمیرہ ولیج سرکل (جے وی سی) / جمیرہ ولیج ٹرائینگل (جے وی ٹی)

دبئی ساؤتھ

محمد بن راشد سٹی (ایم بی آر سٹی)

بزنس بے

دبئی لینڈ ریزیڈنس کمپلیکس

ان علاقوں میں، نہ صرف کافی تعمیرات جاری ہیں بلکہ ۲۰۲۶ اور ۲۰۳۰ کے درمیان اعلان شدہ ہینڈ اووز کی تعداد بھی زیادہ ہے – تقریباً ۴۰۰،۰۰۰ یونٹس زیر تعمیر یا اعلان شدہ ہیں، جن میں سے تقریباً نصف مذکورہ بالا پانچ علاقوں میں مرکوز ہیں۔

قیمتوں میں ہم کیا توقع کر سکتے ہیں؟

کشنمنڈ وییکفیلڈ کور کے ماہرین کا کہنا ہے کہ نئی سپلائی کا تقریباً ۶۶% حصہ اسٹوڈیوز اور ون بی ایچ کے (یعنی ایک بیڈروم) یونٹس پر مشتمل ہے، جس سے ایسی پراپرٹیز کے لئے سپلائی میں اضافے کا خطرہ بڑھ جاتا ہے۔ یہ ان پراپرٹیز کی قیمتوں اور کرایہ کی شرحوں میں کمی کی صورت میں خراب ہونے کا سبب بن سکتا ہے – خاص طور پر ۲۰۲۶ کے بعد – خاص کر ان اضلاع میں جہاں نئی سپلائی مرکوز ہے۔

کیوں ولاز متاثر نہیں ہو رہے؟

دلچسپ بات یہ ہے کہ جب اپارٹمنٹس کی مارکیٹ میں سپلائی کافی حد تک بڑھ رہی ہے، تو نئی تعمیرات میں ولاز اور ٹاؤں ہاوسز کا تناسب کم ہے – تقریباً صرف ۱۴%۔ یہ عدم توازن ولاز کی قیمت کی استحکام کو مزید مضبوط کرتا ہے، اور طویل مدتی میں، پریمیم سیگمنٹ میں قیمتوں میں اضافے کا سبب بن سکتا ہے۔ موجودہ مارکیٹ کی تقسیم کے مطابق، کل ہاؤسنگ اسٹاک کا ۸۰% اپارٹمنٹس اور ۲۰% ولاز پر مشتمل ہے، مگر نئے پروجیکٹس میں بھی اپارٹمنٹس پر مزید زور دیا جا رہا ہے۔

گہرے ڈرائیور کون کون سے ہیں؟

۲۰۲۳ میں ۵.۲% آبادی کی شرح میں اضافہ – جو کہ ۲۰۸،۰۰۰ نئے رہائشیوں کی نمائندگی کرتا ہے – یہ نامیاتی ترقی کو ظاہر کرتا ہے نہ کہ مختصر مدتی قیاس آرائی۔ یہ طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لئے ایک مثبت نشان ہے۔ تاہم، ترقی کی شرح بتدریج معمول پر آ رہی ہے: جب ۲۰۲۳ میں قیمتوں میں ۲۲% سالانہ اضافہ ہوا، تو اس کے ۲۰۲۴ میں ۱۸% اور پھر ۲۰۲۵ میں ۱۳% تک گرنے کی توقع کی جا رہی ہے۔ یہ سست روی کسی زوال کی نشاندہی نہیں کرتی، بلکہ مارکٹ کے پختگی کے عمل کا مظہر ہے۔

اس کا کرایہ داروں پر کیا اثر پڑتا ہے؟

اوپر بتائے گئے اضلاع میں کرایہ طلب کر رہے سٹوڈیو یا ایک بیڈ روم اپارٹمنٹس کے کرایہ داروں کو آئندہ برسوں میں زیادہ مناسب کرایہ کی شرحوں کا سامنا ہو سکتا ہے۔ نئے منصوبے مقابلہ پیدا کرتے ہیں، اس لئے موجودہ مالکان کو اپنے پراپرٹیز کو مزید پر کشش بنانے کے لئے قیمتیں کم کرنے پر مجبور کیا جا سکتا ہے۔ یہ ان لوگوں کے لئے اچھی خبر ہو سکتی ہے جو پہلے مارکیٹ میں داخلے کے لئے جدوجہد کرتے تھے – جیسے نو آئے، اکیلے پروفیشنل یا ریموٹ ورکرز۔

اور یہ سرمایہ کاروں کے لئے کیا معنی رکھتا ہے؟

چھوٹے اپارٹمنٹس میں سرمایہ کاری موجودہ وقت میں صرف اس صورت میں کشش رکھتی ہے جب کہ پروجیکٹ پریمیم لوکیشن میں موجود ہو، بہترین خدمات پیش کرے، اور طویل مدت میں کرایہ دار کی طلب کو پائیداری سے پورا کر سکے۔ عمومی پیغام یہ ہے کہ مارکیٹ میں نیویگیشن کے لئے مزید احتیاط کی ضرورت ہے۔ ”کوئی بھی چیز قابل قدر ہے، بس یہ دبئی میں ہو“ کا طریقہ کار اب از خود کام نہیں کرتا۔

خلاصہ

دبئی کی ہاؤسنگ مارکیٹ متحرک رہتی ہے، لیکن یہ رفتہ رفتہ اپنی پختگی کے مرحلے میں داخل ہو رہی ہے۔ آنے والے برسوں میں نئی ترقیات خاص طور پر چھوٹے اپارٹمنٹس پر اثر ڈالیں گی، اس لئے اس سیگمنٹ میں اضافی سپلائی اور نتیجتا قیمتوں میں کمی کی توقع ہے، خاص طور پر پانچ اہم اضلاع میں۔ کرایہ داروں کے لئے، یہ زیادہ سستی گھروں کی تلاش کرنے کا موقع دے سکتا ہے، لیکن سرمایہ کاروں کے لئے، سب نئے منصوبے زیادہ محتاط منصوبہ بندی کا مطالبہ کرتے ہیں۔ طویل مدتی کامیابی کی کلید اب صرف مقام نہیں، بلکہ مجموعی پروجیکٹ کی کوالٹی، ٹارگٹ گروپ کا ہدف، اور وقت بندی ہے۔