تجارتی جگہ کے کرایے میں تبدیلی کی چالیں

کرایہ داروں کا سستی علاقوں کی طرف رخ، طویل مدتی لیز کے ذریعے تجارتی کرایہ داروں کے انڈیکس سے پہلے سیکیورٹی حاصل

دبئی کا تجارتی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کمرشل رینٹل انڈیکس کے تعارف کے پیش نظر نمایاں تبدیلیوں کا سامنا کر رہا ہے۔ بہت سے کرایہ دار مستقبل میں متوقع قیمتوں میں اضافے کے پیش نظر پہلے سے بچنے کی کوشش کر رہے ہیں، جبکہ جاگیردار پہلے سے ہی خاص مانگ والے علاقوں میں کرائے کی قیمتیں بڑھا رہے ہیں۔ نیا انڈیکس مارکیٹ کو زیادہ شفاف بنانے اور دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (ڈی ایل ڈی) کی مدد سے کرایہ داروں کے لیے زیادہ صحیح تخمینے فراہم کرنے کا ارادہ رکھتا ہے۔

اس مہینے کے شروع میں، دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ نے اسمارٹ ریزڈنشیل رینٹل انڈیکس کا آغاز کیا، جو مصنوعی ذہانت پر مبنی ہے اور زیادہ منصفانہ اور صحیح تخمینے پیش کرتا ہے۔ یہ جلد ہی تجارتی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں بھی پھیل جائے گا اور کئی تبدیلیاں لائے گا۔ مارکیٹ کے رہنماؤں کا کہنا ہے کہ جاگیردار فی الحال تجارتی کرایوں میں زیادہ بنیادی قدریں حاصل کرنے کی کوشش کر رہے ہیں تاکہ انڈیکس کے تعارف کے بعد ایک فائدہ مند پوزیشن سے شروع کیا جا سکے۔ یہ رجحان خاص طور پر پریمیم (گریڈ اے) آفس والے علاقوں میں نظر آتا ہے، جہاں محدود سپلائی اور زیادہ طلب کی وجہ سے پہلے ہی قیمتوں میں کافی اضافہ ہو چکا ہے۔

کمرشل رئیل اسٹیٹ کنسلٹنٹس (سی آر سی) کے سی ای او کے مطابق جاگیردار زیادہ قیمت والے کرایہ داروں کو متوجہ کرنے کے لئے جائیدادوں کو جدید بنانے اور زیادہ پائیدار بنانے پر بھی زور دے رہے ہیں۔

کرایہ داروں کی حکمت عملی: سستے مقامات، چھوٹے دفاتر، لچکدار معاہدے

کرایہ دار مارکیٹ کی تبدیلیوں کے مطابق ایڈجسٹ ہونے کے لئے مختلف حکمت عملیوں کو اپنا رہے ہیں۔ درج ذیل حل عام ہو چکے ہیں:

1. سستے علاقوں میں منتقل ہو جانا: بہت سی کمپنیاں اخراجات کو کم کرنے کے لئے کم مانگ والے شہر کے علاقوں میں منتقل ہو رہی ہیں۔

2. طویل مدتی معاہدوں کی ضمانت: مزید کرایہ دار اپنے لیز کو آگے بڑھا کر اور دوبارہ کے مذاکرات کرکے موجودہ نرخوں کو محفوظ کر رہے ہیں تاکہ مستقبل کی تبدیلیوں سے بچا جا سکے۔

3. لچکدار ادائیگی کی شرائط کی درخواست: کرایہ دار نقدی کے بہاؤ کو بہتر کرنے کی کوشش کر رہے ہیں، جیسے کہ قسطوں میں ادائیگی کے ذریعے۔

4. دفتر کی جگہ کم کرنا یا تعاون کے دفاتر کا انتخاب: چھوٹے دفاتر کی طرف منتقل ہونا یا تعاون کے دفاتر کی تلاش بھی مقبول ہوتا جا رہا ہے۔

تجارتی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں ترقی اور چیلنجز

٢٠٢٤ میں، دبئی کی تجارتی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ نے ٩٠٣٨ سودوں کے ساتھ سال در سال ٢٤ فیصد ترقی حاصل کی۔ سودوں کی کل قیمت ٩٠.١ بلین درہم تک پہنچ گئی، جو پچھلے سال کے مقابلے میں ١١ فیصد اضافہ ہے۔ تاہم، پریمیم دفاتر کی کمی ایک اہم چیلنج بنی ہوئی ہے۔

سب سے بڑی کمی گریڈ اے کیٹیگری کے دفاتر میں ہے، جہاں ڈی آئی ایف سی، ڈاؤن ٹاؤن دبئی، بزنس بے، اور شیخ زاید روڈ جیسی کلیدی جگہوں پر واقع گیارہے ٩٥ فیصد سے زیادہ ہے۔ حالانکہ ٢٠٢٨ تک ٩ ملین مربع میٹر سے زیادہ نئی دفتری جگہ کی توقع کی جا رہی ہے، جیسے کہ ٹیکوم انوویشن حب فیز ٢، الوصل ٹاور، اور ڈی آئی ایف سی ٢.٠، تاہم موجودہ طلب سپلائی سے کافی زیادہ ہے۔

پائیدار اور پریمیم دفاتر کی بڑھتی مانگ

پائیدار اور پریمیم کیٹیگری کے دفاتر کی مانگ واضح طور پر بڑھ رہی ہے۔ یہ رجحان بین الاقوامی کمپنیوں کی توسیع اور علاقائی فرموں کے جدید دفاتر کی تلاش کے باعث خاص طور پر بڑھ چکا ہے۔

مارکیٹ ان تبدیلیوں کا جواب دے رہی ہے، کئی نئے پریمیم تجارتی منصوبے جیسے پریسٹیج ون کے ذریعے دی ون یا کیپیٹل ون ظهور میں آرہے ہیں۔ یہ منصوبے پریمیم کیٹیگری کی بڑھتی مانگ کو پورا کرنے کے سلسلے میں، جبکہ جاگیرداروں کے درمیان مقابلہ کو مزید بڑھا رہے ہیں۔

آگے کیا توقع کی جا سکتی ہے؟

تجارتی رینٹل انڈیکس کا تعارف مارکیٹ پر ایک اہم اثر ڈالے گا کیونکہ یہ قیمتوں کو زیادہ شفاف بناتا ہے اور کرایہ داروں اور جاگیرداروں کے لیے منصفانہ حالات پیدا کرتا ہے۔ تاہم، انڈیکس خصوصاً گریڈ اے کیٹیگری میں کرایہ کی قیمتوں پر دباؤ ڈالنا جاری رکھے گا۔

نئے دفتری منصوبے کی پیشرفت اور مارکیٹ کے قوانین کا ملاپ دبئی میں ایک انتہائی متحرک مگر بالآخر مستحکم تجارتی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کا وعدہ کرتا ہے۔ تاہم، کرایہ داروں کے لیے یہ وقت اہم ہے: یا تو طویل مدتی معاہدوں کے ذریعے موجودہ کرایے کی قیمتوں کو محفوظ کریں یا زیادہ مؤثر قیمت والے حل کی تلاش کریں۔