دبئی میں جائیداد کرایہ پر لینے کے قوانین

کیا دبئی میں جائیداد کرائے پر لیتے وقت مرمت کی ذمہ داری کس پر ہوتی ہے؟

دبئی میں بسنے اور کام کرنے والے افراد کے لئے کرائے پر جائیداد لیتے وقت سب سے عام سوال یہ ہے کہ مرمت کا کام کس کی ذمہ داری ہے: کرایہ دار یا مالک کی؟ اگرچہ قانونی نقطۂ نظر سے جواب نسبتاً واضح ہے، عملی طور پر اس معاملے پر غلط فہمیاں اور جھگڑے اکثر پیدا ہوتے ہیں، خاص طور پر جب کرایہ داری کا معاہدہ مرمت کی ذمہ داریوں کو واضح طور پر منظم نہیں کرتا۔ آئیے دیکھتے ہیں کہ موجودہ دبئی قانون سازی اس معاملے میں کیا کہتی ہے اور عملی طور پر کیسے کام کرنا چاہیے۔

متعلقہ قانون: قانون نمبر ۲۶/۲۰۰۷

دبئی کے امارات میں مالکان اور کرایہ داروں کے درمیان تعلق قانون نمبر ۲۶/۲۰۰۷ کے تحت ہے، جو کہ جنرل اصول کے طور پر مالک کو جائیداد کی مرمت کی ذمہ داری سونپتا ہے۔ یہ ذمہ داری خاص طور پر ان خرابیوں، نقصانات، اور بے ترتیبیوں کو دور کرنے کی طرف اشارہ کرتی ہے جو کرایہ دار کو جائیداد کا مطلوبہ استعمال کرنے میں روکتی ہیں۔

قانون کے آرٹیکل ١٦ میں بیان کیا گیا ہے:

"کسی متبادل معاہدے کے عدم موجودگی میں، مالک جائیداد کی مرمت اور ان خرابیوں کو دور کرنے کا ذمہ دار ہوگا جو کرایہ دار کے مطلوبہ استعمال کو روکتی ہیں۔"

اس کا مطلب یہ ہے کہ مالک (مالک) مرکزی نظامات کی مرمت اور دیکھ بھال کرنے کا پابند ہوتا ہے چاہے وہ ایئر کنڈیشنگ، پلمبنگ، برقی نیٹ ورک، کھڑکیاں اور دروازے ہوں، بشرطیکہ یہ خرابیاں کرایہ دار کی وجہ سے نہ ہوئی ہوں۔

چھوٹی مرمت کا سوال

عملاً، اگرچہ، یہ اکثر ہوتا ہے کہ مالک کرایہ دار کو "چھوٹے" مرمت کے کام سنبھالنے کا اصرار کرتا ہے، جیسے کہ روشنی بلب بدلنا، ٹپکنے والے نل کو ٹھیک کرنا، یا بلاکڈ ڈرین کو کلیئر کرنا۔ یہ اکثر کرایہ داری کے معاہدے میں طے شدہ ہوتا ہے۔

قانون بھی اس معاملے کو حل کرتا ہے: آرٹیکل ١٩ کے مطابق، کرایہ دار جائیداد کا استعمال "ایک اچھے والد کی طرح" کرنے اور اس کا خیال رکھنے کا پابند ہے۔ مزید:

"کرایہ دار اس مرمت کو انجام دینے کا پابند ہوتا ہے جس پر متفق ہو یا جو روایتی طور پر اس کی ذمہ داری ہے۔"

اس بنیادی کی بنیاد پر، چھوٹی مرمت - اگر وہ روایتی طور پر کرایہ دار کی ہوتی تو - منتقل کی جا سکتی ہے، خاص طور پر اگر معاہدے میں کوئی خاص شرط ہو۔

کیا "چھوٹی" مرمت کی تعریف کیا ہے؟

قانون سازی میں کوئی خاصی فہرست نہیں ہے، لیکن عام طور پر اس میں شامل ہیں:

روشنی کے بلب، بیٹریوں کا بدلاؤ

نل کے سِیل کی مرمت

رکاوٹوں کا کلیئر کروانا اگر مسئلہ مرکزی نظام میں نہ ہو

وال سوئچوں کا بدلاؤ

یہ نوٹ کرنا اہم ہے کہ افادیت نظام کی ناکامی، جیسے مرکزی ایئر کنڈیشنگ کی خرابی یا مرکزی پانی کی پائپ پھٹنا، اس زمرے میں نہیں آتا اور مالک کی ذمہ داری میں رہتا ہے۔

اگر کرایہ دار خرابی کی مرمت کرتا ہے تو؟

قانون کے مطابق، کرایہ دار کسی بھی مرمت یا دیکھ بھال کی کاروائی مالک کی تحریری اجازت کے بغیر انجام نہیں دے سکتا، خاص طور پر جب یہ جائیداد کے ساخت یا نظامات کو تبدیل کرنے سے متعلق ہو۔ مزید یہ کہ اگر کام کے لئے پرمٹ کی ضرورت ہو تو متعلقہ حکام کی منظوری بھی حاصل کی جانی چاہیے۔

یہ خاص طور پر اہم ہے اگر کرایہ دار، مثال کے طور پر:

ایئر کنڈیشنر کو بدلنا چاہے

باتھ روم کو تجدید کرنا چاہے

دیوار کو گرانا یا بنانا چاہے

آرٹیکل ١٩ واضح طور پر بیان کرتا ہے:

"کرایہ دار مالک کی اجازت اور ضروری حکام کی منظوری کے بغیر جائیداد میں کوئی تبدیلی یا مرمت نہیں کر سکتا۔"

جھگڑے کی صورت میں کیا ہوتا ہے؟

اگر کرایہ دار اور مالک کے درمیان مرمت کی ذمہ داریوں کے بارے میں جھگڑا ہوتا ہے، تو یہ معاملہ دبئی رینٹل ڈسپیوٹ سیٹلمنٹ سینٹر میں لے جایا جا سکتا ہے۔ یہ اتھارٹی ایسے جھگڑوں میں فیصلے کرنے کی ذمہ دار ہوتی ہے، عام طور پر کرایہ داری کے معاہدے اور موجودہ قوانین کے متن کی بنیاد پر۔

کرایہ دار کے لئے ضروری ہے کہ وہ خرابیوں کی دستاویزات بنائے اور مالک کو تحریری طور پر مطلع کرے (بہتر ہے کہ ای میل یا واٹس اپ کے ذریعے)، مثالی طور پر تصاویر اور تاریخوں کے ساتھ۔ اگر مالک جواب نہیں دیتا تو یہ اتھارٹی کے سامنے کرایہ دار کی حیثیت کو مضبوط کرتا ہے۔

نتیجہ: ہر فریق کو کیا کرنا چاہیے؟

دبئی کے کرایہ قوانین بنیادی طور پر کرایہ دار کو مرمت کے معاملات میں تحفظ دیتے ہیں۔ بنیادی اصول یہ ہے کہ مالک تمام مرمت اور دیکھ بھال کا ذمہ دار ہوتا ہے جو مطلوبہ استعمال کو روکتی ہیں اور جو کرایہ دار کی غلطی نہیں ہوتی۔

دوسری طرف، کرایہ دار جائیداد کے صحیح اور جائز استعمال کا ذمہ دار ہوتا ہے، اور چھوٹے، روزمرہ کی مرمت کے کام انجام دیتا ہے - لیکن صرف اگر یہ معاہدے میں طے شدہ ہو، یا اگر روایتی طور پر متوقع ہو۔

سب سے اہم بات: ہمیشہ ایک واضح اور تفصیلی کرایہ داری کا معاہدہ ہونا چاہیے جو مرمت کی ذمہ داریوں کو واضح طور پر منظم کرے۔ یہ نہ صرف ناخوشگوار جھگڑوں سے بچنے کے لئے اہم ہوتا ہے بلکہ دونوں فریقوں کے لئے قانونی تحفظ بھی فراہم کرتا ہے۔

(ماخذ: دبئی رینٹ قانون کی بنیاد پر) img_alt: ایک اپارٹمنٹ کے بیڈروم میں کھڑکیوں کے ساتھ ایک بڑا بیڈ رکھا ہوا ہے۔