دبئی کرایوں کی شفافیت کا نیا عہد

دبئی کے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں تہلکہ مچا دینے والی تیزی تبدیلیوں نے کرایوں کی ترقی کو اکثر کرایہ داروں کے لئے غیر متوقع بنایا۔ تاہم، گزشتہ سال ایک اہم تبدیلی رونما ہوئی جب دبئی زمین دفتر نے سمارٹ رینٹل انڈیکس نظام متعارف کروایا، جس نے شفافیت اور کرائے کی منصفانہ تعین کو ایک نئی سطح پر پہنچا دیا۔

کرایہ دار کے تجربے میں: ہر اضافہ جائز نہیں

بہت سے لوگ جو برسوں سے ایک ہی جگہ رہائش پذیر ہیں، تھوڑا یا کافی اضافہ ہر سال قبول کرنے کے عادی ہو گئے ہیں۔ تاہم، سمارٹ رینٹل انڈیکس کے تعارف کے بعد، زیادہ کرایہ داروں نے یہ پشت پا کیا کہ ہر اضافہ جائز نہیں ہوتا ہے۔ مثلاً، ایک کرایہ دار نے دیکھا کہ ان کا سالانہ کرایہ ۴۸,۰۰۰ درہم سے ۵۶,۷۰۰ درہم پر تین سال کے دوران بڑھ گیا۔ جب تازہ نوٹس نے اگلے سال کے لئے ۶۳,۰۰۰ درہم کی چھلانگ لگائی، تو کرایہ دار نے اضافے کو قبول کرنے کے بجائے سمارٹ رینٹل انڈیکس ڈیٹا بیس کی جانچ کی کہ آیا ان کی عمارت کے لئے کوئی اضافہ جائز ہے یا نہیں۔

نظام نے واضح طور پر دکھایا کہ مخصوص رہائشی عمارت کے لئے کوئی کرایہ اضافہ لاگو نہیں ہے۔ کرایہ دار نے جائدادی دفتر کو سرکاری ڈیٹا بھیجا، جس نے بعد میں اضافہ واپس لے لیا اور سالانہ کرایہ بغیر تبدیلی کے چھوڑ دیا۔

سمارٹ رینٹل انڈیکس کیسے کام کرتا ہے؟

نظام ایک جدید، بلڈنگ کے مخصوص کرایہ کیلکولیٹر فراہم کرتا ہے۔ کرایہ دار رئیل اسٹیٹ ریگولیٹری اتھارٹی (RERA) کے سرکاری کیلکولیٹر کے ذریعے عمارت کے نام، قسم، اور مقام درج کر کے اضافہ کی موجودہ سطح پر صحیح نتائج حاصل کر سکتے ہیں۔

سمارٹ رینٹل انڈیکس مندرجہ ذیل عناصر پر غور کرتا ہے:

- پراپرٹی کی تکنیکی اور ساختی خصوصیات،

- عمارت کی مرمت کی سطح،

- داخلی فینشنگ کی معیار،

- مقام اور ماحولیاتی قیمت،

- اضافی خدمات (مثلاً، پارکنگ، صفائی، سیکیورٹی)۔

کرائے کا اضافہ خودکار طور پر نہیں ہوتا بلکہ موجودہ کرایہ اور مارکیٹ کی اوسط کے مابین فرق پر مبنی ہے۔ بعض معاملات میں صفر فیصد اضافہ جائز ہوتا ہے، جبکہ دیگر میں، ایک ۲۰ فیصد اضافہ تک کی اجازت دی جا سکتی ہے، اب سرکاری حسابات کی حمایت سے۔

کرایہ دار اور مالک کے لئے کیا معنی؟

نظام کے تعارف نے دونوں فریقوں کے لئے مذاکرات کو زیادہ فائدہ مند بنایا ہے۔ کرایہ دار اب اندازوں یا پڑوسیوں سے سنی سنائی باتوں پر انحصار نہیں کرنا پڑتا۔ بڑھتے ہوئے کرایہ دار کرایے میں اضافہ ای میلز پر انڈیکس کی تازہ ترین خاکہ کی تصاویر کے ساتھ جواب دیتے ہیں۔

مالک کی جانب سے بھی مثبت تبدیلیاں دیکھنے کو ملی ہیں۔ چونکہ نظام ایک سرکاری ڈیٹا بیس اور رجسٹر شدہ معاملات پر مبنی ہے، مالکان کو طجازات کی حقیقت کے بجائے مارکیٹ حقیقت کے بارے میں دقیق تصور ہوتا ہے۔ کچھ مالکان کو اگر انڈیکس نے جائز اضافہ نہیں دکھایا تو وہ اضافہ چھوڑنے کو ترجیح دیں، تاکہ نہایت مہنگی قیمتوں کی وجہ سے کرایہ دار نہ چھوڑیں۔

ایک جائدادی ایجنٹ نے ایک مثال دی جہاں دبئی مارینا اپارٹمنٹ کے تجدید کے کرایہ جات کی قیمت انڈیکس کی بنیاد پر دوبارہ حرارتاً ۲۲۵,۰۰۰ درہم سے ۲۰۵,۰۰۰ درہم تک کم کر دی گئی۔

معاہدے کی تجدید کی تیاری

جائدادی ماہرین کا کہنا ہے کہ اب توقع ہے کہ کرایہ دار مذاکرات کے لئے ڈیٹا کے ساتھ بیٹھیں گے۔ سمارٹ رینٹل انڈیکس کو پڑھنے والے کرایہ دار عمارت میں کرایہ جات کے رجحان کے بارے میں جانکاری رکھتے ہیں۔ تازہ معاہدے پر دستخط کرتے وقت کوئی حیرت نہیں ہوتی، اور جب سرکاری ڈیٹا پیش کیا جاتا ہے تو مذاکرات زیادہ موثر ہوتی ہیں۔

جائدادی ایجنٹوں کا کہنا ہے کہ نظام نے ان کا کام بھی آسان بنا دیا ہے کیونکہ دونوں فریق - کرایہ دار اور مالک - اب اپنی توقعات کو منطقی بنیادوں پر مبنی کر سکتے ہیں۔

طویل مدت کے استحکام کی طرف

تجزیہ کاروں کا نظارہ ہے کہ یہ نظام مارکیٹ کو طویل مدت میں استحکام فراہم کرتا ہے۔ اگرچہ ۲۰۲۶ تک بعض علاقوں میں ۴-۶ فیصد ہلکا اضافہ اب بھی دیکھنے کو مل سکتا ہے نئی سپلائی اور جاری مطالبے کی وجہ سے، لیکن یہ اضافہ اب حقیقی ڈیٹا کے بجائے بے ترتیب مارکیٹ قیمتوں پر مبنی ہو گا۔

یہ خاص طور پر اہم ہے جب مارکیٹ میں خاصی تبدیلی ہوتی ہے یا کرایہ داروں کی مالی حالت ان کو قیمت تبدیلیوں کے لئے زیادہ حساس بناتی ہے۔ نیا نظام نہ صرف منصفانہ ہے بلکہ اور زیادہ پیش بینی کرنے کے قابل بھی ہے—بالکل وہی جو بہت سے افراد اس کے بارے میں سراہتے ہیں۔

خلاصہ

دبئی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے سمارٹ رینٹل انڈیکس کے تعارف کے ساتھ شفافیت اور کرایہ داروں کے حقوق کی مضبوطی کی جانب ایک بڑا قدم اٹھایا ہے۔ شکریہ، سرکاری، بلڈنگ کے مخصوص ڈیٹا کی، کرائے کو بڑھانے کی ضرورت اب قسمت کا معاملہ نہیں بلکہ حقائق پر مبنی فیصلے بن گئے ہیں۔

چاہے آپ دبئی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کرایہ دار ہو یا مالک، اب یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ انڈیکس ڈیٹا کے ساتھ پوری طرح واقفیت رکھیں اور اس کی پیروی کریں—کیونکہ منصفانہ معاہدات کی بنیاد معلومات اور شفافیت ہے۔

(ماخذ: سمارٹ رینٹل انڈیکس کے تعارف پر مبنی۔)