دبئی کی پراپرٹی مارکیٹ: کیا یہ ببل کے دہانے پر ہے؟

کیا دبئی کی پراپرٹی مارکیٹ ببل کے دہانے پر ہے؟ صورت حال اتنی سادہ نہیں جتنی دکھائی دیتی ہے

یو بی ایس کے ۲۰۲۵ کے گلوبل ریئل اسٹیٹ ببل انڈیکس کے مطابق، دبئی کو "ہائی رسک" کے زمرے میں شامل کیا گیا ہے، جس کا مطلب یہ ہے کہ پراپرٹی مارکیٹ ببل کے پھٹنے کا شماریاتی امکان بڑھ گیا ہے۔ یہ تشخیص قدرتی طور پر ان لوگوں کے لیے تشویش کا باعث بنتی ہے جنہوں نے پہلے ہی امارات کی پراپرٹی مارکیٹ میں سرمایہ کاری کی ہے یا اپنی پہلی خریداری کے بارے میں غور کر رہے ہیں۔ تاہم، حقیقت زیادہ پیچیدہ ہے۔

ببل رسک کا کیا مطلب ہے؟

جب قیمتیں اقتصادی بنیادی حقائق جیسے کہ اجرتیں، کرایوں کی شرحیں یا طلب-رسد کے توازن سے منقطع ہو جاتی ہیں اور خریداریوں پر بنیادی طور پر مستقبل کی قدر میں اضافے کی توقعات پر انحصار ہوتا ہے تو ایک ریئل اسٹیٹ ببل بنتی ہے۔ ایسی صورت حال میں، اگر خریداری کا رجحان اچانک بدل جاتا ہے یا اگر مارکیٹ بیرونی جھٹکے کا سامنا کرتی ہے، تو قیمتیں تیزی سے اور ڈرامائی طور پر گر سکتی ہیں۔

یو بی ایس کی تجویز ہے کہ دبئی کی مارکیٹ میں اس کے ہونے کے پہلے ہی اشارے موجود ہیں: ۲۰۲۳ کے وسط سے قیمتوں میں دوہرے ہندسوں کی ترقی ہوئی ہے اور پانچ سالوں میں تقریباً ۵۰ فیصد تک اضافہ ہوا ہے۔ حالانکہ کرایوں کی شرحیں بھی بڑھ گئی ہیں، حال میں قیمتوں کی ترقی کی رفتار نے کرایوں کے اضافے کو پیچھے چھوڑ دیا ہے، جو اوور ہیٹنگ کا کلاسیک وارننگ سگنل ہے۔

مقامی ماہرین کا کیا نظریہ ہے؟

اگرچہ یہ اعداد و شمار خود میں ہولناک معلوم ہو سکتے ہیں، مگر مقامی ماہرین کا دعویٰ ہے کہ ان کے نیچے مضبوط بنیادی حقائق موجود ہیں۔ مثلاً، دبئی کی آبادی ۲۰۲۰ کے بعد سے قریباً ۱۵ فیصد بڑھ چکی ہے اور اگست ۲۰۲۴ میں ۴ ملین سے تجاوز کر گئی — توقعات سے دو سال پہلے۔ اس متحرک ترقی نے قدرتی طور پر پراپرٹی مارکیٹ میں زبردست طلب پیدا کی ہے۔

۲۰۲۶ تک، شہر کی آبادی میں مزید ۱۸۰،۰۰۰ افراد کے اضافے کی توقع ہے، جبکہ پیشگوئیوں کے مطابق ۴۵،۰۰۰ سے ۹۶،۰۰۰ نئی پراپرٹیز کی فراہمی متوقع ہے۔ فی گھرانہ دو افراد کے تخمینے میں، رسد اور طلب کا تناسب برقرار رہ سکتا ہے۔ اضافی طور پر، ہر سال ۵۰،۰۰۰ نئے کاروباری لائسنسوں کے اجرا سے مضبوط اقتصادی ترقی کا رجحان ظاہر ہوتا ہے۔

دبئی دیگر شہروں سے کیسے مختلف ہے؟

یو بی ایس انڈیکس کے مطابق، میامی، ٹوکیو، یا زیورخ جیسے شہروں میں دبئی سے بھی زیادہ ببل کا خطرہ موجود ہے۔ میامی میں، مثلاً، قیمتوں میں بھی پانچ سالوں میں تقریباً ۵۰ فیصد اضافہ ہوا ہے، جبکہ کرایہ اور آمدنی کی ترقی قیمتوں سے پیچھے رہ گئی ہے۔ ٹوکیو میں، کمزور زر، اقتصادیات کی مضبوطی اور قیمتوں میں اضافے کو بڑھا رہا ہے، جبکہ زیورخ میں، بہت کم شرح سود اور مضبوط بیرونی طلب نے مارکیٹ کو اوور ہیٹ کر دیا ہے۔

تاہم، دبئی کئی طریقوں سے منفرد ہے۔ مارکیٹ کھلی ہے اور اس پر چند ضوابط ہیں — غیر ملکی خریداروں پر کوئی ٹیکس نہیں یا کرائے کی بالائی حد نہیں ہے۔ یہ رسد کو طلب میں ہونے والی تبدیلیوں کے مطابق لچکدار بناتا ہے۔ کرائے کی آمدن کی اوسط دیگر عالمی شہروں کے مقابلے میں زیادہ پرکشش ہے۔

سرمایہ کار کے تجربے اور نئے رجحانات

نقدی خریدار مارکیٹ میں تیزی سے غالب آ رہے ہیں، جس سے کریڈٹ مارکیٹ کے جھٹکوں کو کمزور ہو جاتے ہیں۔ مزید برآں، خریداروں کی ساخت متنوع ہے: یہ صرف مقامی یا علاقائی سرمایہ کار نہیں خرید رہے، بلکہ یورپ، بھارت، روس، اور افریقہ کے ثروتمند افراد بھی خریدار ہیں جو جغرافیائی سیاسی غیر مستحکم ماحول کے بجائے ایک محفوظ، مستحکم قدر کو تلاش کر رہے ہیں۔

نئے سرمایہ کاری کے شکلیں بھی مارکیٹ میں نمودار ہو گئی ہیں: مہنگی برانڈڈ رہائش، پانی کی کنارے کی ترقی، اور حتی کہ تحویل میں آمدنی حاصل کرنے والی جزوی جائیدادیں۔ یہ نئے قسم کے سرمایہ کاروں کو اپنی طرف متوجہ کرتی ہیں جو طویل مدت کے لئے منصوبہ بناتے ہیں۔

جائز خطرات

ان فوائد کے باوجود، دبئی غیر محفوظ نہیں ہے۔ آمدنی پراپرٹی کی قیمتوں کے اضافے کے ساتھ ہم قدم نہیں رہی ہے، جو طویل مدت میں وسیع خریداری نشوونما اور مقامی طلب کو محدود کر سکتی ہے۔ اس وقت، مارکیٹ کی رفتار بڑی حد تک غیر ملکی سرمایہ کاروں کے اعتماد پر منحصر ہے — مثال کے طور پر، اگر تیل کی قیمتوں میں کمی یا نئی جغرافیائی سیاسی تناؤ کی وجہ سے، طلب اچانک کم ہو سکتی ہے۔

ایک اور انتباہی نشانی تعمیراتی اجازت ناموں کا اضافہ ہے: حجم ۲۰۱۷ کی سطحوں کے قریب پہنچ رہا ہے، جب پراپرٹی مارکیٹ کی زیادہ تر فراہمی کی وجہ سے بڑی کمی ہو گئی تھی۔ دبئی کی تاریخ میں ایسا زیادہ تعمیر ہمیشہ قیمت کی اصلاحات کا سبب بنا ہے۔

اضافی طور پر، مارکیٹ کی نفسیات اہم کردار ادا کرتی ہے: اگر خریدار محسوس کریں کہ قیمتیں بڑھنی نہیں رہیں تو طلب اچانک کم ہو سکتی ہے۔ یہ دبئی جیسے تیزی سے بدلتے شہر کے لئے خاص طور پر سچ ہے۔

نتیجہ

یو بی ایس کی وارننگ سنگین ہے، مگر اس کا مطلب یہ نہیں ہے کہ دبئی کی ریل اسٹیٹ مارکیٹ لازمی طور پر تباہی کے دہانے پر ہے۔ شہر کے بنیادی خدوخال — بڑھتی ہوئی آبادی، کاروباری سرگرمی، متنوع سرمایہ کار کی بنیاد — اس وقت مضبوط ہیں۔ تاہم، قیمتوں کے اضافے کی رفتار حال میں بہت زیادہ رہی ہے، اور اگر بیرونی حالات تبدیل ہو جائیں تو مارکیٹ کا مضبوط ردعمل بہت مؤثر ہو سکتا ہے۔

آنے والے برسوں کے لیے کلیدی سوال یہ ہوگا کہ آیا رسد پائیدار طلب کے ساتھ ہم آہنگ رہ سکتی ہے اور سرمایہ کاروں کا رجحان مثبت رہتا ہے۔ جو لوگ اب مارکیٹ میں داخل ہو رہے ہیں انہیں نہ صرف موجودہ قیمتوں کو دیکھنا چاہیے بلکہ طویل مدتی رجحانات اور خطرات کا بھی بغور موازنہ کرنا چاہیے۔ دبئی نے بار بار اپنی صلاحیت کو ثابت کیا ہے کہ وہ حالات کے مطابق ڈھل سکتا ہے — لیکن لچک کے ساتھ، محتاط منصوبہ بندی بھی لازمی ہے۔

(مضمون کا ماخذ یو بی ایس کے ۲۰۲۵ انڈیکس کی بنیاد پر ہے۔)