دبئی میں تاخیری ہتھکنڈے: ریل اسٹیٹ ڈویلپرز کے اقدامات

دبئی میں ریل اسٹیٹ ڈویلپرز کی تعمیراتی تاخیر کے خلاف اقدامات

دبئی کی ریل اسٹیٹ مارکیٹ میں ایک اور تبدیلی رو نما ہورہی ہے۔ ۲۰۲۵ میں تعمیراتی منصوبوں کے بے مثال دور کے بعد، جب کہ ۶۴۸ منصوبوں میں ۱۶۷,۰۰۰ سے زائد رہائشی یونٹس کا اعلان کیا گیا، زیادہ سے زیادہ ڈویلپرز تعمیراتی منیجمنٹ کو اپنے ہاتھ میں لے رہے ہیں۔ اس کا مقصد کنٹریکٹر مارکیٹ کی زیادتی، معیاری تعمیر کنندگان کی کمی، اور سپلائی چین کے چیلنجز کی وجہ سے ہونے والی تعمیراتی تاخیر کو کم کرنا ہے۔

رہائش کے ریکارڈ نمبرز، لیکن محدود کنٹریکٹر کی اہلیت

پراپرٹی مانیٹر کے ڈیٹا کے مطابق، منصوبوں کا تخمینی حجم ۱۳۱,۲۳۴ رہائشی یونٹس کا ہے، جس میں سے ۸۱% فلیٹس ہیں۔ جب کہ یہ اعداد و شمار متاثر کن ہیں، اصل فراہمی توقعات سے کم ہونے کا امکان ہے، کیونکہ تعمیرات کا وقت طویل ہوتا ہے۔ مارکیٹ کے شرکاء کا کہنا ہے کہ اس کی وجہ سادہ ہے: وقت پر بڑے پیمانے کے منصوبے مکمل کرنے کی استطاعت رکھنے والے قابل اعتماد کنٹریکٹرز کی کمی ہے۔

جواب میں، کئی بڑے ڈویلپرز جیسے اعمار، ایلنگٹن، عزیزی، اور ارادہ نے جزوی یا مکمل طور پر تعمیرکودان کے لیے ان ہاؤس کا انتخاب کیا ہے۔ یہ نام نہاد عمودی انضمام ڈویلپرز کو وقت، بجٹ، اور معیار کا براہ راست نگرانی کرنے کی اجازت دیتا ہے۔

کنٹریکٹر شراکت داریاں اور معاہداتی تحفظات

کچھ معاملات میں، ڈویلپرز کنٹریکٹر کمپنیوں کو نہ صرف کرایہ پر لیتے ہیں بلکہ انہیں کو-انویسٹرز کے طور پر شامل کرتے ہیں۔ نتیجتاً، کنٹریکٹر منصوبے کی کامیاب اور بروقت تکمیل میں دلچسپی رکھتے ہیں۔ ایسے تعاونات اکثر بِل آف کوانٹیٹیز (بی او کیو) دستاویز کی بنیاد پر ہوتے ہیں جو مواد، کام کے مراحل، اور آلات کی ضرورت کی تفصیلات دیتی ہیں۔

کئی بڑے ڈویلپرز منصوبے کی فروخت شروع کرنے سے قبل ہی کنٹریکٹرز کے ساتھ معاہدے کرتے ہیں۔ یہ معمولاً سال بھر کی بچت کا باعث بنتا ہے جو ٹینڈر کی کارروائیوں اور شراکت داروں کی تلاش میں صرف ہوتا ہے۔ عملی طور پر، اس کا مطلب ہے کہ یہ منصوبے ۱۲ ماہ کے فائدے کے ساتھ شروع ہو سکتے ہیں۔

خود مالیاتی سرمایہ کاری اور ہفتہ وار کنٹرول

ترقیاتی حکمت عملی کی یہ تبدیلی نہ صرف تعمیراتی طریقہ پر اثر انداز ہوتی ہے بلکہ مالیات پر بھی۔ مزید ڈویلپرز بینک قرضوں کے استعمال کے بجائے خود کے ذرائع سے منصوبوں کو مالیات فراہم کرنے کا انتخاب کر رہے ہیں۔ یہ اہم لچک فراہم کرتا ہے، لیکن وقت کا دباؤ بھی بڑھاتا ہے: جب کہ سرمایہ بندی پھنسی ہوتی ہے، ہر تاخیر مہنگی ہوتی ہے۔

خود مالیاتی منصوبوں کے لیے، سخت ہفتہ وار، پندرہ روزہ، اور ماہانہ کنٹرولز تعمیراتی مراحل پر لاگو ہوتے ہیں۔ پروجیکٹ منیجمنٹ کنٹریکٹرز کے ساتھ روزمرہ قریبی رابطہ رکھتا ہے، اور کسی بھی تاخیر کی صورت میں ڈویلپر اور کنٹریکٹر دونوں پر جرمانہ عائد ہوتا ہے۔

نئے ترقیاتی فلسفے: کم خطرہ، زیادہ ذمہ داری

گزشتہ دہائی کے دوران دبئی کے ریل اسٹیٹ کی ترقی کا ماڈل زیادہ تر فروخت کے دوروں اور بیرونی کنٹریکٹروں پر منحصر تھا۔ نیا نقطہ نظر، جہاں ڈویلپرز صرف فروخت کرنے والے ہی نہیں بلکہ تعمیر کرنے والے بھی ہوتے ہیں، ایک بڑا تغیّر ہے۔ عمودی انضمام کے ساتھ، ڈویلپرز اپنی ہی نظاموں کے ذریعے منصوبے کی روانی کو یقینی بنا سکتے ہیں، چاہے وہ اجازت کرنا ہو، تعمیر، لاجسٹکس، یا معیار کی یقینیت۔

مارکیٹ کے مبصرین کہتے ہیں کہ یہ ماڈل نہ صرف وقت کی پابندی کو بہتر بناتا ہے بلکہ صارفین کا اعتبار بھی بڑھاتا ہے۔ وہ خریدار جو ایک قابل اعتماد، خود نظم کیے گئے ڈویلپر سے خریداری کرتے ہیں، زیادہ امکان ہے کہ انہیں ان کے گھر وقت پر اور وعدہ کی گئی معیار کے مطابق ملیں گے۔

آئندہ راہ: ایک ہاتھ میں مکمل کنٹرول

دبئی کی ریل اسٹیٹ مارکیٹ سرمایہ کاروں اور ممکنہ خریداروں دونوں کے لیے ایک کشش کا مرکز بنی رہتی ہے۔ ترقیاتی سرگرمی ایک غیر مسبوق بلندی پر ہے، اور مارکیٹ کے متحرکات مسلسل ارتقاء پذیر ہیں۔ تاخیر کے خلاف جنگ اب ایک نئی سطح پر پہنچ چکی ہے: ڈویلپرز بیرونی حلوں کا انتظار نہیں کرتے بلکہ اپنے نظاموں میں ضمانتیں تخلیق کرتے ہیں۔

یہ تبدیلی، طویل مدت میں، کنٹریکٹر مارکیٹ کو دوبارہ شکل دے سکتا ہے: چھوٹے، کمتر قابل اعتماد فرمیں ممکنہ طور پر باہر نکال دی جا سکتی ہیں، جبکہ اچھی کارکردگی کرنے والی، مستحکم بنیادی کمپنیوں کو زیادہ نمایاں کردار مل سکتا ہے، چاہے جوائنٹ ملکیت کے ڈھانچے میں ہی کیوں نہ ہوں۔

خلاصہ

دبئی کی نئی ریل اسٹیٹ ترقی کی سمت مارکیٹ کو ایک واضح پیغام دے رہی ہے: رفتار، معیار، اور شفافیت کے مفاد میں، ڈویلپرز اندرونی وسائل کو متحرک کرنے سے خوفزدہ نہیں ہیں۔ اندرون خانہ تعمیر صرف تاخیر کے خلاف جواب نہیں ہے بلکہ ایک حکمت عملی فیصلہ ہے جو طویل مدت میں مارکیٹ پر ایک نیا معیار قائم کر سکتا ہے۔ وہ لوگ جو اس متحرک ماحول میں جلدی، موثر، اور قابل اعتبار طریقے سے کام کر سکتے ہیں، شاید دبئی کی ریل اسٹیٹ مارکیٹ میں مستقبل کے مالک ہوں۔