کرایہ دار کے حقوق اور مالک کی ذمہ داریاں

دبئی میں بے دخلی کے قوانین: کب اور کیسے مالک مکان غیر ادائیگی کے کیس میں آگے بڑھ سکتا ہے؟

دبئی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ نے گزشتہ چند سالوں کے دوران مسلسل ترقی دکھائی ہے، اور اسی کے ساتھ ہی کرایہ دار معاہدوں سے متعلق جھگڑوں کی تعداد بھی بڑھ گئی ہے۔ زیادہ تر تنازعات کرایہ کی تاخیر یا غیر ادائیگی سے پیدا ہوتے ہیں۔ ایسے معاملات میں، مالک مکان اکثر یہ سوال کرتے ہیں کہ غیر ادائیگی کرنے والے کرایہ دار کے خلاف کون سی قانونی اوزار دستیاب ہیں اور جب جائداد کی فروخت بھی مقصد ہو، تو تعلقات کو کیسے صحیح طریقے سے ختم کیا جا سکتا ہے؟

دبئی کے قوانین ایک نسبتاً واضح فریم ورک فراہم کرتے ہیں جبکہ وہ سختی سے ان حالات کی وضاحت کرتے ہیں جن میں مالک مکان بے دخلی کا آغاز کر سکتا ہے۔ قانون ساز کا مقصد توازن برقرار رکھنا ہے: کرایہ داروں کے مستحکم رہائش کی حفاظت کرنا جبکہ مالکان کے جائز مفادات کی تحفظ کو یقینی بنانا۔

غیر ادائیگی کے لیے معاہدے کی میعاد ختم ہونے سے پہلے کی بے دخلی

اگر کرایہ دار کرایہ ادا نہیں کرتا تو مالک مکان کو فوری طور پر بے دخلی کا حق حاصل نہیں ہوتا۔ قانون کے مطابق سب سے پہلے کرایہ دار کو ایک مہدتہ نوٹس بھیجنا ضروری ہے۔ یہ کسی نوٹری پبلک کے ذریعے یا رجسٹرڈ لیٹر کی صورت میں بھی کیا جا سکتا ہے۔ اطلاع کے بعد کرایہ دار کے پاس بقایا جات کو سیٹل کرنے کے لیے ۳۰ دن ہوتے ہیں۔

اگر کرایہ دار اس مدت کے اندر بھی ادائیگی نہیں کرتا تو مالک مکان کو رینٹل ڈسپیوٹ سیٹلمنٹ سینٹر میں کارروائی کا آغاز کرنے کا حق حاصل ہوتا ہے۔ یہ فورم خاص طور پر دبئی کے علاقے میں کرایہ دار تعلقات کے متعلق تنازعات کو حل کرنے کے لیے قائم کیا گیا ہے۔ کارروائی کے دوران، مالک مکان بقایاجات کی ادائیگی اور کرایہ دار کی بے دخلی کی درخواست کر سکتا ہے۔

یہ زور دینا اہم ہے کہ ۳۰ دن کا نوٹس کا تقاضا صرف ایک تشریفاتی نہیں ہے۔ اگر نوٹس قانون کے مطابق نہیں دیا جاتا تو کارروائی کو مسترد کیا جا سکتا ہے۔ رسمی غلطیوں کی وجہ سے کیس کی حل ہونے میں کافی تاخیر ہو سکتی ہے، لہٰذا قانونی دستاویزات کی تکمیل اہم ہے۔

معاہدے کی میعاد ختم ہونے پر کیا ہوتا ہے؟

بہت سے لوگ یہ سمجھتے ہیں کہ کرایہ کے معاہدے کی میعاد کے ختم ہونے پر کرایہ دار کی بے دخلی خود بخود ہو جاتی ہے۔ دبئی میں، یہ صورتحال نہیں ہے۔ قانون صرف معاہدے کی میعاد کے ختم ہونے پر مخصوص وجوہات کے لیے بے دخلی کی اجازت دیتا ہے۔

ایسی وجوہات میں جائداد کی انہدام، تزئین و آرائش، ذاتی استعمال یا فروخت شامل ہو سکتی ہیں۔ اگر مالک جائداد کو فروخت کرنا چاہتا ہے، تو کرایہ دار کو بے دخلی کے ارادے کے بارے میں کم از کم ۱۲ ماہ پہلے تحریری نوٹس دینا ضروری ہے۔ نوٹس کو بھی نوٹری پبلک کے ذریعے یا رجسٹرڈ لیٹر میں فراہم کیا جانا چاہیے۔

یہ ۱۲ ماہ کا نوٹس پیریڈ ضروری ہے۔ اسے مختصر نہیں کیا جا سکتا کیونکہ مالک کو فوری فروخت کے لیے فنڈز کی ضرورت ہے۔ یہ یقینی بناتا ہے کہ کرایہ دار کو نیا رہائش کا انتظام کرنے کے لیے کافی وقت دیا جاتا ہے۔

غیر ادائیگی کے کرایہ دار کے ساتھ فروخت

یہ سوال اکثر اٹھتا ہے: اگر کرایہ دار ادائیگی نہیں کرتا اور مالک بھی جائداد کو فروخت کرنا چاہتا ہے تو کیا ہوتا ہے؟ ایسی صورتحال میں، دو مختلف قانونی راہیں دستیاب ہیں۔

پہلا آپشن غیر ادائیگی کے لیے کارروائی ہے۔ اگر کرایہ دار ۳۰ دن کے نوٹس کے بعد بھی عمل نہیں کرتا تو مالک نسبتأ جلدی عدالت کے فیصلے کی بنیاد پر جائداد کا قبضہ حاصل کر سکتا ہے۔ کاروائی کا مقصد معاہدے کی خلاف ورزی کی بنا پر خاتمہ ہے۔

دوسرا آپشن فروخت کی بنا پر بے دخلی ہے، جو صرف ۱۲ ماہ کے قبل از وقت نوٹس کے ساتھ لاگو کیا جا سکتا ہے۔ یہ ایک طویل مدت ہے مگر اس صورت میں موزوں ہے جب کرایہ دار ادائیگی کر رہا ہو، مگر مالک جائداد فروخت کرنا چاہتا ہو۔

ان دونوں وجوہات کو مکس نہیں کیا جا سکتا۔ اگر اصل وجہ غیر ادائیگی ہے تو بہتر ہے کہ اسی بنیاد پر کارروائی کی جائے۔ تاہم، اگر بنیادی مقصد فروخت ہے تو ۱۲ ماہ کے قانون کو پیمائش کرنا ممکن نہیں۔

رینٹل ڈسپیوٹ سیٹلمنٹ سینٹر کا کردار

رینٹل ڈسپیوٹ سیٹلمنٹ سینٹر دبئی کرایہ کے جھگڑوں میں مرکزی کردار ادا کرتا ہے۔ عمل نسبتأ منظم ہوتا ہے اور عام طور پر روایتی عدالتی پروسیجرز کے مقابلے میں تیز تر ہوتا ہے۔ مالک مکان کو کرایہ کے معاہدے کو پیش کرنا ہوتا ہے، بقایاجات کا دستاویزی ثبوت اور سرکاری نوٹس کے ثبوت پیش کرنے ہوتے ہیں۔

اگر فیصلہ مالک مکان کے حق میں ہوتا ہے، تو نفاذ کی کارروائی شروع ہو سکتی ہے، جس کے نتیجے میں جائداد کی قانونی تحقیقاتی خالی ہو جاتی ہے۔ تب ہی جائداد کو بغیر کسی رکاوٹ کے مارکیٹ کیا جا سکتا ہے۔

مالکان کے لیے عملی سوچ

اگرچہ قانونی راستے دستیاب ہیں، ہر قدم کی مکمل تیاری کرنا عملی ہے۔ غلط فہمی سے دیے گئے نوٹس، نامکمل دستاویزات یا غلط جواز کافی تاخیر کر سکتے ہیں۔

مزید برآں، کاروباری سوچوں کا اندازہ لگانا چاہیے۔ جاری قانونی جھگڑا پراپرٹی کی مارکیٹ اپیل کو کم کر سکتا ہے، بالخصوص اگر خریدار فوری قبضہ چاہتا ہو۔ کئی معاملات میں، ایک مذاکراتی حل مکمل قانونی کارروائی کے مقابلے میں زیادہ تیز اور کم قیمت ہو سکتا ہے۔

دبئی کی رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک مستحکم اور منظم ماحول فراہم کرتی ہے، مگر قواعد و ضوابط کی درست تعمیل بنیادی ہے۔ مالک مکان کے پاس کرایہ دار کو ہٹانے کے لامحدود حقوق نہیں ہوتے، یہاں تک کہ ادائیگی میں تاخیر ہو یا جائداد کی فروخت فوری بن جائے۔

صحیح قانونی راہ کا انتخاب — غیر ادائیگی کے لیے فوری کارروائی یا ۱۲ ماہ کی سابقہ فروخت کا نوٹس — ایک حکمت عملی فیصلہ ہے۔ قواعد و ضوابط سے واقف رہنے والے اور ان کا مستقل اطلاق کرنے والے صورتحال کو قانونی و مؤثر طریقے سے حل کر سکتے ہیں۔

دبئی کا نظام مالکان اور کرایہ داروں کے مفادات میں توازن پیدا کرتا ہے۔ قانون سازی جائداد کی فروخت یا قرض کی وصولی میں رکاوٹ نہیں ڈالتی مگر بے دخلی کے لیے واضح حدود مقرر کرتی ہے۔ اس ماحول میں، قانونی آگاہی کا رویہ نہ صرف تجویز کی جاتی ہے بلکہ کامیاب اور محفوظ معاہدے کے لیے ضروری ہے۔