دبئی میں ریئل اسٹیٹ کی خریداری کے مراحل
دبئی میں ریئل اسٹیٹ کی خریداری: اگر ڈیلیوری میں تاخیر ہو تو کیا کریں؟
پلان کے تحت ریئل اسٹیٹ خریدنا، یعنی کسی پراپرٹی کو مکمل ہونے سے پہلے خریدنا، دبئی میں سالوں سے ایک مقبول آپشن رہا ہے، خاص طور پر ان لوگوں کے لیے جو بہتر قیمت پر امارت کے تیزی سے ترقی پذیر ریئل اسٹیٹ مارکیٹ میں داخل ہونا چاہتے ہیں۔ تاہم، خریدار اکثر ڈویلپر کی تاخیر کا سامنا کرتے ہیں جو منصوبے کی بروقت تکمیل پر سوالیہ نشان کھڑا کرتی ہے۔ ایسی صورتحال میں سوال اٹھتا ہے: دبئی میں خریدار کے پاس کیا قانونی تحفظات ہیں؟
سیلز پرچیز ایگریمنٹ کا کردار
کسی بھی پلان کے تحت ریئل اسٹیٹ خریداری کی بنیاد ایک باضابطہ سیلز پرچیز ایگریمنٹ (ایس پی اے) ہے، جو ٹرانزیکشن کی شرائط کی تفصیلات فراہم کرتا ہے۔ اس میں پراپرٹی کی عین وضاحت، خریداری کی قیمت، ادائیگی کا شیڈول، متوقع تکمیل کی تاریخ اور تاخیر کی صورت میں معاوضے کے لیے دفعات شامل ہیں۔ معاہدہ فورس میجیور کی صورتحال اور قانونی تنازعات کے لیے لاگو دائرہ اختیار کا احاطہ بھی کر سکتا ہے، جو عام طور پر دبئی کی عدالتوں کا ذکر کرتا ہے۔
فریقین کے درمیان قانونی تعلق بنیادی طور پر اس دستاویز کے ذریعے چلتا ہے، اور فریقین کو نیک نیتی سے اس کی شرائط کو پورا کرنا ہوتا ہے۔ یہ متحدہ عرب امارات کے سویل ٹرانزیکشن کوڈ کے آرٹیکل ۲۴۶(۱) کے تحت بھی ایک ضرورت ہے: "معاہدہ کو اس کے مواد کے مطابق اور نیک نیتی کے تقاضوں کے مطابق مکمل کرنا ضروری ہے"۔
معاہدہ کی خلاف ورزی کی صورت میں کیا ہوتا ہے؟
اگر ڈویلپر مقررہ وقت پر پورا نہیں کرتا یا معاہدہ میں درج ذمہ داریوں کی خلاف ورزی کرتا ہے، تو خریدار معاہدہ پر مبنی یا عدالت کے فیصلے کے ذریعے معاوضے کا دعویٰ کر سکتا ہے۔ قانون کے آرٹیکل ۲۹۵ کے مطابق، معاوضہ عموماً مالی ہوتا ہے، لیکن خاص کیسز میں، عدالت اصل معاہدہ کی حیثیت کی بحالی کا حکم دے سکتی ہے، یا نقصانات کو درست کرنے کے لیے مخصوص اقدامات کر سکتی ہے۔
یہ قانونی فریم ورک خریدار کے لیے ایک حقیقی تحفظ فراہم کرتا ہے، جو یہ یقین دہانی کرتا ہے کہ اگر کسی پروجیکٹ کی تاخیر ہو جاتی ہے یا غیر ممکن ہو جاتا ہے تو وہ محفوظ ہیں۔
عدالت سے پہلے: دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ میں پرامن حل
تاہم، عدالت سے رجوع کرنے سے پہلے، پہلا قدم اکثر دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ (ڈی ایل ڈی) سے رابطہ قائم کرنا ہوتا ہے۔ اس کے فرائض میں ڈویلپرز اور خریداروں کے درمیان تنازعات کی ثالثی اور ممکن ہو تو پرامن تصفیے کی حوصلہ افزائی کرنا شامل ہے۔
ڈی ایل ڈی حتیٰ کہ سمجھوتہ کو تحریری شکل میں دستاویزی شکل دے سکتا ہے، جو فریقین کے دستخطوں پر ایک باضابطہ اور قانونی طور پر پابند دستاویز بن جاتا ہے۔ ایسے تصفیے عدالتی کارروائیوں کی بجائے تیز تر اور زیادہ موثر حل فراہم کر سکتے ہیں۔
ڈی ایل ڈی کا اختیارات
اگر ڈی ایل ڈی کو خریدار کی شکایت جائز نظر آتی ہے اور یہ فیصلہ کرتا ہے کہ ڈویلپر نے معاہدے کی شرائط یا موجودہ قوانین کی خلاف ورزی کی ہے، تو وہ ایک باضابطہ رپورٹ تیار کر سکتا ہے اور مزید تفتیش کے لیے متعلقہ حکام کو بھیج سکتا ہے۔ یہ ڈویلپر پر کافی دباؤ ڈال سکتا ہے، جو پھر کسی بھی طے شدہ خلاف ورزیوں کے لیے قانونی طور پر ذمہ دار ہوتا ہے۔
یہ آپشن خاص طور پر ان لوگوں کے لیے اہم ہے جو یا تو فوری طور پر عدالت کی کارروائی نہیں کر سکتے یا کرنا نہیں چاہتے لیکن پھر بھی اپنی دلچسپیوں کی باضابطہ حفاظت کرنا چاہتے ہیں۔
فورس میجیور کا تصور
قدرتی طور پر، ایسی مثالیں ہو سکتی ہیں جہاں ڈویلپر کسی حقیقی ناگزیر وجوہات کی بنا پر وقت پر پروجیکٹ مکمل نہیں کر سکتا۔ یہ معاملات فورس میجیور کے قانونی تصور کے تحت آتے ہیں، جن میں قدرتی آفات، جنگ کے واقعات یا دیگر بیرونی عوامل شامل ہیں۔
ایسی صورت میں، ڈویلپر یہ دعویٰ کر سکتا ہے کہ پروجیکٹ ان کے کنٹرول سے باہر کی حالات کی وجہ سے مکمل نہیں کیا جا سکا، اور انہیں معاوضے کی ذمہ داری سے مستثنیٰ قرار دیا جا سکتا ہے—لیکن انہیں ہر بار مناسب اتھارٹی یا عدالت کو یہ ثابت کرنا ضروری ہوتا ہے۔
قانونی کارروائی کا پیچھا کرنا
اگر پرامن معاہدے سے مسئلہ حل نہیں ہوتا، یا اگر خریدار ڈی ایل ڈی کے ذریعے کارروائی کرنے کا انتخاب نہیں کرتا، تو وہ دبئی کی متعلقہ عدالتوں میں براہ راست جا سکتے ہیں۔ پھر عدالت معاوضے کے دعویٰ کی قانونی حیثیت کو جج کرے گی اور مالیاتی معاوضہ یا دیگر اصلاحی اقدامات کا فیصلہ کر سکتی ہے۔
ایسے مقدمات میں، خریدار کے لیے یہ ضروری ہے کہ وہ تمام دستیاب دستاویزات—جیسے معاہدہ، خط و کتابت، ادائیگی کی رسیدیں، اور ڈویلپر کمیونیکیشن کے ساتھ—عدالت میں درست طریقے سے جمع کریں اور پیش کریں۔
پلان کے تحت خریداری سے پہلے کیا غور کریں؟
قانونی تحفظ کے باوجود، یہ دانشمندی ہے کہ خریداری کے ابتدائی مراحل سے احتیاط برتیں اور دور اندیشانہ فیصلے کریں۔ ایک قابل اعتبار، لائسنس یافتہ ڈویلپر کا انتخاب کرنا جس کا دبئی میں ثابت شدہ ریکارڈ اور حوالاجات ہوں، اہم ہے۔ ماضی کے منصوبوں کی کامیابی اور دیگر خریداروں کے ڈیلیوری کے تجربے کو جانچنا مشورہ ہے۔
اسی طرح، ایس پی اے کا مکمل جائزہ لینا، قانونی مشورہ لینا، اور ادائیگی کے شیڈول کو مکمل طور پر سمجھنا ضروری ہے—کیونکہ ادائیگیاں اکثر ڈویلپر کے دعووں کے بجائے تکمیل کی سطح سے منسلک ہوتی ہیں۔
خلاصہ
دبئی کی ریئل اسٹیٹ مارکیٹ انتہائی متحرک ہے اور سرمایہ کاروں اور ممکنہ گھرانوں کے لیے بے شمار مواقع فراہم کرتی ہے۔ پھر بھی، پلان کے تحت خریداری میں حقیقی خطرے شامل ہوتے ہیں، خاص طور پر اگر ڈویلپر اپنی وعدوں کو پورا نہ کرے۔
خوش قسمتی سے، خریدار قانونی تحفظ کے بغیر نہیں ہوتے: ایس پی اے اور امارت کا قانون سازی فریم ورک معاوضے، قانونی علاج کے راستے فراہم کرتا ہے، اور ڈی ایل ڈی پرامن حل کی کوششوں کو سہولت فراہم کرنے کے لیے دستیاب ہے۔ تاہم، یہ سب مؤثر طریقے سے اس وقت تک کام کرتے ہیں جب تک خریدار باخبر، محتاط اور پورے عمل کو پہلے قدم سے آخری ادائیگی تک باریکی سے دستاویزی شکل میں لاتا ہے۔
(متحدہ عرب امارات کے سویل ٹرانزیکشن کوڈ کی بنیاد پر۔) img_alt: دبئی کریک ہاربر میں ریئل اسٹیٹ کی تعمیر، کرینیں، نامکمل ٹاورز۔
اگر آپ کو اس صفحے پر کوئی غلطی نظر آئے تو براہ کرم ہمیں ای میل کے ذریعے مطلع کریں۔
